襄阳二手房

买二手房 先小人后君子

【导语】:买二手房 先小人后君子

  本期堂主:何师奶

  人物简介:

  何师奶,年轻时候的老本行在某房地产公司里做财务,精明干练,对数字有天生的敏感。这几年和老公一起经营一家物流公司,晋升“老板娘”。经过了摸爬滚打几年,目前公司业务稳定,何师奶又手痒想起老本行。何师奶说,家里的数套物业基本上都是她敲定购买的,老公这个话事人只是个“摆设”,只在签约时出现。

  何师奶购房经历颇为丰富,但她非市区房不买,因此多在二手地铺中淘房。何师奶说,购买二手房是伤神的活儿,事多且琐碎,因此在购买二手房时,一定要“先小人后君子”、“有口齿不如写落纸”(粤语,大意是口头协议不如书面协议稳妥),什么都要明明白白写在合同里。

  不是教你诈,中介费要分批分笔给

  由于何师奶多在二手地铺中购房,因此接触的中介经纪实在不少。何师奶感叹,虽然不能一竿子打死一船人,但是一些毛头小子还真是不靠谱。所以,何师奶建议去中介揾楼的买家,在接触中介经纪的时候,要多留一个心眼,尤其是中介费,千万不能一次付清。

  “到签合同的时候,很多中介经纪会要求你一次性交齐全部中介费,还说这是公司的规定,如果不交中介费自己会扣提成。”何师奶说,这时千万不要同情心发作,假如你的中介费付清了,我不敢说是全部经纪,但胆敢说大部分地产经纪的态度就会立刻转变,之前的态度是:“你是爷”,之后的态度是:“你是谁?”“我们不用别人把咱当爷,但是,要知道,交完定金,签完合同,只意味着中介公司需要配合你的事情才刚刚开始,而不是结束,何师奶说。

  她建议,分期分笔交中介费是最合理的。第一笔款能尽量少给就尽量少给,“我建议‘警戒线’不要超过50%。因为后面未支付中介费的多少,就决定着他们能有多少服务提供给你”。每次一笔中介费时,一定要中介公司出具盖了财务章的收据。每笔费用最好刷卡,不要给现金。

  签约无难事,7个细节不忽略

  如果剧情毫无悬念地发展下去,你可能会看中一套房子,接着就会敲定购买——恭喜你,你将要进入购买二手房的关键一步:“签约”。到了这里,也许中介经纪会告诉你说,网签合同是政府管理部门负责起草的范本,不能修改。那超级无敌的何师奶在这里就要告诉大家,网签合同凡是有选项的地方,都会有个“其他”项。在这一项中,买卖双方是可以发挥各自的想象力,尽情补充和约定各项事宜,“有口齿”不如“写落纸”,不要因为看着卖方看上去顺眼、跟自己投缘,就糊里糊涂将就着签约,尤其是有一些关键细节,一定要“白纸黑字”写清楚。

  在这里,何师奶总结了七个小细节,她认为,这些都是不可忽略的地方,一定要在合同有详尽的约定:

  1、写清楚每个程序办理阶段的时间点,例如哪天之前办完赎契、哪天之前办完贷款、哪天之前完成过户手续,避免交易被无限期拖长;

  2、买学位房特别要注意,必须在合同里写上:在过户前由卖方携带身份证和房产证原件,到户口所在地的公安局户籍管理中心,查询户口及学位是否占用——这一点很重要,一定要在过户之前查实,不然后面的手续就会很麻烦(这在后面会再详细说明);

  3、在违约赔偿一栏,要求违约一方赔偿房屋总价的10%,这样卖方就不好随便返价了;

  4、写清楚付款的时间点,而且,首期付多少、过户时付多少,收楼时付多少。这里需要注意的是,一定要至少预留1万-2万元尾款,等到顺利收楼之后才付清,而不是过户当天付清,中介费也一定要预留一部分在顺利收楼之后才付清——地产经纪当然会用行规来反复要求你过户当天就要付清,但预留尾款这一条一定要坚持,避免收楼时出现不愉快的状况;

  5、物业维修基金卡可以看情况跟卖方协商,如果对方有,必须过户后交给你;如果没有,就要看看这个物业的维修基金卖方有没有交,如果没交,是否需要你承担,具体金额是多少?这些一定都要问清楚,因为很多人都不了解,比较容易忽视;

  6、如果是带租约买的房子,要跟卖方协商好怎么交接租约,哪个时间点之前房租归谁收、租客的押金如何处理?最好能在过户之前就跟租客联系一下,多方面了解房屋的问题、租约的押金是多少。这一点很多买家都会忽略。何师奶说,有一次她就是买之前和租客接触、联系了一下,无意中从租客口中获知房子其实是有很多问题存在的;

  7、所有手续都办完了,过户也办好了,按约定时间收楼,此时要查清楚水电、煤气、电视费、管理费有没有欠费;带租约买的,还要查清楚卖方有没有扣留租客的押金。

  多方寻访散落在城市各个角落的“草根专家”,收集他们的金点子、购房必杀技和购房实战经验。这些,也许能对正在买房过程中的你,有一些小小的启发;或许,这些“经验”你也感同身受、深有体会;或者也没那么复杂,不过只是博君一笑。

  无论如何,我们都相信,群众的智慧是无穷的!

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